フラット35で住宅資金を借りる!繰上返済時の手数料は0円

住宅を購入するなら固定金利が安心のフラット35

住宅を購入するなら固定金利が安心のフラット35

収入は本業をメインに、副業や投資で増やせるとしても、支出は不確定要素が多くて、生涯支出額がどのくらいに膨らむかを想定しにくいです。特に人生最大の買い物である住宅は悩みどころと言えます。

そこで「貯蓄を頑張りながら、家を購入したい」と考えている人が利用したい住宅ローンがまずは「フラット35」です。

フラット35とは住宅金融支援機構と金融機関が提携して行っている、最長で35年間金利が固定されている住宅ローンになります。固定金利は常に一定の返済額であるため、返済計画が描きやすいことが特徴です。

仮に銀行の金利が上昇したり、住宅ローンの返済が子供の進学と重なったときでも、返済計画を変更する必要がないために、急な資金不足になる可能性が低くなります。住宅ローンより金利が2倍以上する教育ローンに手を出すようなことにもありません。

さらにフラット35は保障料が0円であり、繰り上げ返済時の手数料も0円です。ボーナスや副収入でまとまった資金が手に入ったときも、気軽に繰り上げ返済が利用できます。

住宅金融公庫が展開する安心のフラット35

フラット35の金利は固定金利の中でも低い水準

フラット35に申し込むときは頭金が10%以上必要であり、借り換えはできません。さらに購入する住宅が建築基準法に適している必要があります。

フラット35の固定金利は金利が変わらないために安心ですが、市場の金利が逆に下降した場合は相対的に損をするデメリットもあります。

ただし、元々フラット35の金利は固定金利の中でも低い水準ですので、常に人気が高い住宅ローンです。

フラット35にて「融資率が90%以下、35年返済、手数料定額型」で借りた場合、2013年1月時点で年利1.99%、2014年1月時点で年利1.80%、2015年1月時点で年利1.47%となっています。

住居費が一定のためにライフプランが立てやすい

フラット35は今後35年間の金利が一定に保たれるため、金利の上昇を懸念することなく、住居費が固定化できて、ライフプランが立てやすいです。

一般的な変動金利型の住宅ローンのほうが、金利が安いために出費を減らせますが、それは現在の金利の話です。将来の金利上昇ではリスクが背負う可能性があります。

現在、金融機関の窓口ではフラット35を前面に押し出す傾向が見られ、多種多様な不動産市場のニーズに対応できるように多様化されています。

例えば、20年間のみ固定金利であるフラット20、セカンドハウスの購入にも利用できるフラット35、万が一の支払いを保証するフラット35保証型といった新商品も誕生しています。

低い年収の人でもフラット35は借り入れる

フラット35を借りるときの条件に年収はありません。つまり、どんなに低い年収の人でも定職についていれば、借り入れは可能です。

ただし、年収制限がない代わりに、返済の負担率が年収に占める割合で計算されます。例えば、年収400万円の人であれば、返済負担率は30%以下とされて「年収400万円×30%=年間120万円以下」までが借りられます。

つまり、融資額は「120万円以下×35年=4,200万円以下」がフラット35で住宅ローンを組める金額です。返済負担率はだいたい30~35%が多く、50%や60%まで借りられるようなフラット35はありません。その反面、計画的な自己負担から返済で無理をすることがなくなります。

フラット35は対象年齢が70歳未満と幅広い

次にフラット35の対象年齢についてですが、基本的には申し込み時に70歳未満、完済年齢は80歳までとなっています。

一方「親子リレー返済」のようなプランでは後継債務者を決めることで、満70歳以上での申し込みも可能になります。

また、多くの金融機関の住宅ローンでは35年の借り入れで、元利金などの返済のために、100万円あたり約2万円のローンの保証料を払わなくてはいけませんが、フラット35では保証料がかからないことは非常にお得です。

フラット35は銀行などの金融機関が、無料で個別相談会を開いています。現在の資産状況から金利のことまで、詳しく知りたい人は1度相談してみる価値ありです。

個人の住宅ローンを支える住宅金融公庫

フラット35を運営する組織は、日本で長らく住宅ローンを支えてきた「住宅金融公庫」であり、金融機関からの住宅ローンの融資が受けにくい個人でも住宅が取得できるように、審査を緩和してきました。

金融機関が個人に住宅ローンを貸し出し、返済が厳しくなったときも、そのローン債権を住宅金融公庫が買い取ることもあります。金融機関の資金回収のリスクを低くして、間接的に個人への住宅ローン支援を行っているとも言えます。

こうした住宅金融公庫の支援もありながら、金融機関でも個人向けの住宅ローンを金融商品として扱うようになり、バラエティに富んだ住宅ローンを展開し始めました。

その後、金融機関の住宅ローンの拡大から、住宅金融公庫は「住宅金融支援機構」と名称を変更し、事業の縮小を図りながら個人に対する直接融資のみを金融機関との連携で強化し始めます。この連携からフラット35が生まれました。

一時、その金利は0%になるほど低くなりましたが、2007年10月の量的緩和政策の解除を境に低水位ながらも上昇の傾向になり、フラット35はますます脚光を浴びるようになっています。

フラット35のデメリットを借りる前に認識する

多くの人が利用しやすいフラット35にもデメリットがあります。例えば、一般的な住宅ローンと似ていますが、フラット35を利用する住宅には担保価値が必要なことです。

フラット35における担保価値をおおまかに言えば、安全で安心な購入物件であることが求められ、太陽光発電を載せたスマートハウスのような物件のほうが、融資額などで融合されたりもします。

ただし、以前は築30年のリノベーション済みのマンションや築50年のリフォーム済みの古民家などには適用されなかったのですが、現在はその基準も緩和されており、さまざまな住宅でフラット35が使えるようになりました。

それ以外の制約としては購入物件のあるエリア、規模、構造によらず、融資限度額は一律8,000万円までなどがありますが、この条件は一般的には問題にはならないです。

それよりもフラット35では物件価格の80%までしか融資が受けられないことは認識しておきましょう。残り20%の資金がない場合は、併用して別のローンを組むことになり、諸費用がさらにかけなくてはいけません。

したがって、初期に必要な頭金10%と合わせて、住宅価格の30%くらいの資金を用意すると、最もフラット35で損をしない利用法となります。

しかしながら、こちらも現実的に「住宅価格の30%もの資金を用意することは厳しい」との声も多く、現在では90%までの融資が受けられるタイプの商品も出ています。

また、金融機関の住宅ローンでは、債務者が死亡するとローン残額が生命保険で支払われ、遺族は住宅ローンを支払わない「団信」を採用しています。

しかし、フラット35の団信はオプションとして扱われるため、ローンとは別に保険料を支払わなくてはいけません。そのため、フラット35による住宅ローンの支払いをしながら、死亡保障の団信を併用することが一般的です。

このように利便性の高いフラット35のデメリットもしっかりを把握して、無理なく住宅ローンの返済ができるようにコントロールしていきましょう。

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本サイトでは専門性と倫理観に裏付けられた記事を掲載しておりますが、記事を参考にする際はご自身の責任のもと、ご利用いただくようお願いいたします。
公開日公開日 2014.08.26
更新日更新日 2015.03.31
執筆者Kirito Nakano

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中野貴利人
中野貴利人
NAKANO KIRITO
株式会社ネットピコ代表取締役。著書にど素人でも稼げるネット副業の本など。過去の取材はメディア掲載履歴で紹介。

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