中古アパート経営 - 普通の会社員が続々と参入している

中古アパート経営の基本データ

総合 4.2点4.2
評価
収入1部屋3万円~
時間3カ月~
日程
平日
土日
連休
早朝
日中
夕方
深夜
特徴
短期
固定
成果
資格
定年
始め方 住宅情報サイト

サラリーマン大家が増えている日本

サラリーマン大家が増えている日本

資金がなくても不動産投資に参入できる

不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインとは不動産を購入したときの金額よりも、売却したときの金額のほうが高く、その差で発生した利益を意味します。

これは地価が上昇している経済状態であり、どちらかというと短期的な視点による不動産投資です。

一方、中古アパート経営では基本的に不動産を人に貸すことで得られるインカムゲインが目的です。毎月、安定して入ってくる家賃収入は長期的な視点から行なわれる不動産投資になります。

一般的に不動産投資は「資産に余裕がある地主や相続人、潤沢な資金がある実業家、50歳以上の定年前の会社員」が行うといったイメージが強いですが、実際には不動産投資の敷居は徐々に低くなっていて、大家の30%以上が30~50代のサラリーマンです。

この大きな要因は現在は手持ちの資金が200万~300万円程度でも、銀行からの低金利の融資を受けることできるためです。

それに多くのマンションを経営している地元の不動産も、実は銀行から融資を受けていることがほとんどです。同じく普通の会社員でも1棟丸ごと買い取るくらいの融資を受けることはできます。

入居者が決まると2年間は安定収入が貰える

普通の会社員が買ったアパート不動産投資のメリットとしては、入居者が決まれば、退去するまでの平均で2年間は安定した収入が見込めることがあげられます。

地価が上昇したときに売却することでも利益が得られますし、物件や不動産会社の選定から賃貸管理まで、自身が事業に関与することによって、飛躍的に収益を上げることもできます。

また、自己資金が少なくても、投資する不動産から得られる収益を担保にお金を借りることもできるため、資金調達は予想よりも簡単です。10年や20年先を見据えて、賢い資産運用を考えてみましょう。

最初からデメリットを理解してリスク分散

空室期間が長引くと想定していた賃料が得られず、投資資金を回収できないことがありますが、入居条件の緩和などを実施することで、リスクは軽減できます。

特にアパート経営をする大家は家賃を下げる、更新料を無料にする、リフォームを実施する、不動産仲介業者に営業してもらう、逆に女性限定にするなど、さまざま工夫を凝らすことで、空室をゼロに近づけています。

また、地震や火災で建物が消失してしまうリスクがあります。それらを想定して、保険への加入はもちろん、耐震性と防火性の高い物件を選ばないといけません。

仮に地価が下落した場合は資産としての価値が低くなってしまう可能性もありますし、株式投資やFXなどと異なり、現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できないこともあらかじめ認識しておきたいです。

中古アパートを資産に持つ5個のメリット

自分の代わりに収入を得られる不動産投資は、普段の生活や老後の生活を金銭面からサポートしてくれます。特に中古アパート経営は以下のようなメリットをあげることができます。

  1. 建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にして、所得税と住民税を減額することができます。
  2. 不動産が担保になるため、容易に資金を調達することができます。
  3. 物価が上昇して貨幣の価値が下落しても、中古アパートの価値は上がるためにインフレ対策になります。
  4. 好景気で地価が上昇したときに売却すれば、キャピタルゲインでも利益が得られます。
  5. 物件や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、事業に深く関与することで、次々と収益を上げることができます。

副業で中古アパート経営をするサラリーマンの多くが、個人的な年金の確保を目的の1つにしています。定年は原則65歳ですが、一般的には60歳で退職となる企業も多かったり、60歳だとしてもその前に年収が大幅カットになる人がほとんどです。

米国が年金の受給年齢を引き上げたように、日本もいずれは68、70、75歳と段階的に上がっていくことになります。将来的に年金の支給年齢は70歳までが引き上げられることは確実ですし、50歳あたりをピークに年収が下がり続けるため、無収入である空白期間が5~10年続く可能性も高いです。

中古アパート経営に潜むリスクも認識

中古アパート経営にもデメリットがあります。例えば、空室期間が長引くと賃料が得られず、ローンの返済ができなくなります。現在は不景気から滞納者も増え続けて、家賃収入が100%回収できる保障はありません。

火災保険などの加入は必須ですが、火災や地震で建物が使い物にならなくなってしまっては、利益が得られる期間が短くなります。建物の老朽化も避けられないので、修繕費をあらかじめ事業計画を組む必要があります。

また、日本の不景気で地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性も拭いきれません。もちろんインフレが続けば問題ありませんが、デフレから脱却できる可能性は高くありません。

私的に資金が必要になっても、中古アパートは短期間での現金化は厳しいです。不動産のように売りたいときにすぐ売れない資産は、なかなかやり直しがきかないことを意味します。

ただし、慎重に中古アパートを選んだり、大家の工夫次第ではで入居率によるリスクは軽減できますし、リフォームや入居条件の緩和といった対策もあります。定期的な収益が得られると売却する理由もないので、現金化は考えなくても構いません。

どちらかと言うと株やFXを単調に感じて「リアリティのある資産を持ちたい」や「中古アパート経営を楽しみたい」という方が適しています。

今後はオフィス賃料が下がった都市部に企業が進出し、就業者の増加から単身者用の住居は賃上げするでしょうし、逆に東京に人口が集中し過ぎたことを懸念して、地方に人口を移す政策が実施されるかもしれません。

このような投資の醍醐味を理解して、リスクをリスクとして受け止めることで、利益を出せるサラリーマン投資家は増えていくことでしょう。

中古アパート経営の経験者にインタビュー

32歳で月収48万円の不動産収入があるとのことですが、その経緯を教えてください。

元々、中古アパート経営をするために勉強していたのですが、なかなか条件に合うような物件が見つかりませんでした。しかし、妻の地元である千葉県流山市の土地に再開発の話が持ち上がっていることを知り、徹底的に中古アパートを探し始めます。

土地勘のある妻と理想の条件を探しながら、実際に物件を見回りました。立地が良いと判断できる中古アパートの1DKの部屋を選び、不動産鑑定士の方にも診断してもらって、ようやく購入することを決めました。

中古アパート1棟となるとそれなりの金額に達すると思いますが、資金はいくらほど使ったのでしょうか?

不動産価格は5,200万円でした。自己資金は貯金の一部である500万円のみで、約200万円は運良く親戚から資金を調達しました。残りの4,500万円はすべて銀行からの融資です。

初めての中古アパート経営ですので可能な限りリスクを減らすべく、親戚にお願いしました。200万円でもありがたい金額です。

家賃と利回りはどのくらいでしょうか?また、毎月の利益も知りたいです。

1部屋の家賃は6万円に設定していて、全部で8部屋あるために1カ月に48万円の売上です。一方で月々の40万円を返済していたので、毎月8万円の利益になっていました。

年間の表面利回りを計算すると「480万円÷5,200万円=9.23%」です。その後、約8年ですべての借金は完済し、今では毎月48万円の家賃収入がすべて利益になっています。

借金を返済する間も毎月8万円の利益が発生していますし、借金完済後は毎月48万円の利益に跳ね上がることは魅力的です。

中古アパート経営はワンルーム経営よりも多くの資金と借入金が必要ですが、リターンはかなり高いです。もちろん、空室が発生したときはローンの返済が滞る可能性もあるため、予備の資金は用意したいです。

一般的な会社員でも中古アパート経営は副業にできますか?

私も今でも一般的な会社員です。しかしながら、現在は最初の千葉県のアパート1棟に加え、新たに長野県と福島県に1部屋ずつ購入しています。

中古アパートを経営している大家仲間も、銀行から融資を受けていて、彼らからは「損をしている」という話は聞いたことがありません。

中古アパート経営で副収入を得るために必要なことは何でしょうか?

中古アパート経営は自分で情報を集める必要がありますが、最初は信用できるその道のプロのセミナーや直接指導を受けたほうが確実です。

また、多くの不動産仲介会社や建築関連業者では無料で資料請求やセミナーが申し込めます。かなりわかりやすいので、中古アパート経営の基礎知識を付けたい方にもおすすめです。

中古アパート経営の体験談

良い

私は実際に中古マンション1棟を購入しました。場所は神奈川県の鎌倉市で2店舗13室のオーナーです。本業は地元の中堅企業のマネージャーで、プライベートでは1男2女の父、専業主婦の妻は連帯保証人として投資をサポートしています。

自己資金は諸費用に充てた300万円のみでしたが、「副収入で安定した生活ができれば」と考えていたのがきっかけでした。

小さい頃から鎌倉市に住んでいたので地理には詳しく、目的のマンションの立地が良いことはすぐにわかりましたが、不動産鑑定士の知人に頼んで、一緒に理想の物件を探したのが購入の決め手になります。

1DKが10室、2LDKが2室、3LDKが1室、1階に2店舗、物件の価格は1億1,800万円です。もちろん、その金額を一括で払えるような資金はありませんが、地元の銀行から「投資用ローンを8,000万円出せる」という回答が貰えました。

月々の返済は60万円ですが、家賃収入は105万円でしたのでプラスにはなります。実際はその8割がけくらいで80万円ほどを目安にすることが現実的です。

良い

私が持っている物件では、購入当初に満室だった8室のうち4室が一斉に退去してしまいました。時期が2月でしたので、ありえる数字です。

考えに考えた挙句、補修工事を300万円で行うことにしました。外壁をタイル張りにして、見た目を改善しながらも、内装も畳から前面フローリングにしました。

さらにペットも可にして、家賃の端数を省いて、切りのよい数字に変えました。4月の入居率は100%にまで回復し、今は空室ができても、痛手を喰らうような期間を空けずに済むようになりました。

良い

株やFXなどの主な投資より中古アパート経営が優れている点は、このインカムゲインによる定期的な収入を確保ができ、キャピタルゲインでも売りさばけることです。

自己資金が数百万円から始めることができ、金融機関の低金利の融資も得られますので、アパート1棟くらいなら丸ごと買い取ることも可能です。

普通

不動産投資は入居者さえいれば収益があります。建物が古くなっても土地は残ります。大災害がない限り、他の投資よりもずっと確実性が高いです。経営者の感覚でリフォームをはじめ、いろいろなことができる楽しみもあります。

普通

私たちは10~30年先を見据えて、10万円単位で貯金を積み重ねることも正しい選択ですが、このような中古アパート経営で賢い資産運用を考えていくと、50~60歳あたりから生活がラクになってきます。末永いつきあいですので、知識を高めながらじっくりと選んでいきたいです。

悪い

新築物件よりも中古物件のほうが利回りが高いですが、リスクも大きかったりします。区分マンションは小額で投資を始められ、借入金も少なく済むメリットがありますが、土地ごと購入する1棟のアパートよりも収入が少ないです。

不動産投資の専門書で自分の知識を高めながら、信用できるその道のプロに相談してから始めることがベストです。

スポンサードリンク

本サイトでは専門性と倫理観に裏付けられた情報を掲載するように努めておりますが、内容の一部に誤りがあるなどのご指摘はお問い合わせより随時承っております。
公開日公開日 2014.09.09
更新日更新日 2015.03.31
執筆者Kirito Nakano

関連する記事

RELATED ARTICLES
個人向け国債 - 元本割れがない安心の資産運用
個人向け国債 - 元本割れがない安心の資産運用
投資・経営 投資の職種リスト
日本の国家予算は約80兆~100兆円ですが、この状態は最低80兆円を用意できて始めて「年金、医療、介護、保険、生活保護、社会福祉、保健衛生、雇...
純金積立 - 投資と貯金の間に位置するコツコツ型の金融商品
純金積立 - 投資と貯金の間に位置するコツコツ型の金融商品
投資・経営 投資の職種リスト
純金積立とは毎月3,000円や1万円といった一定額で、純金を購入する資産運用です。定期預金と同様に、指定した金額が自動的に金融機関から引き落と...
【漫画】第27話「ネット副業よりスマホ副業で効率的に稼ぐ」
【漫画】第27話「ネット副業よりスマホ副業で効率的に稼ぐ」
マンガでわかる副業 フクリーマン
ネット副業には「空いた時間にできる、場所を選ばない、疲労感が少ない、ストレスが少ない、高収入になり得る」という5つのメリットがありました...
【漫画】第28話「アフィリエイトとは?月収1万円未満が84%」
【漫画】第28話「アフィリエイトとは?月収1万円未満が84%」
マンガでわかる副業 フクリーマン
アフィリエイトは20年以上が経った業界ですが、市場規模は伸び続けています。同時に副業としての地位も確立されており、今も会社員だけではなく、学...
【漫画】第24話「ネットワークビジネスが稼げない理由とは?」
【漫画】第24話「ネットワークビジネスが稼げない理由とは?」
マンガでわかる副業 フクリーマン
ネットワークビジネスはマルチ商法と同じ意味です。従来のマルチ商法では世間的なイメージが詐欺に近いために、名称を切り替えました。MLM(マル...

著作・制作など

AUTHOR AND PEOPLE
中野貴利人
中野貴利人
NAKANO KIRITO
株式会社ネットピコ代表取締役。著書にど素人でも稼げるネット副業の本など。過去の取材はメディア掲載履歴で紹介。

スポンサードリンク

SPONSURED LINK

ピックアップ

PICKUP

スポンサードリンク

SPONSURED LINK