中古アパート経営 - 普通の会社員が続々参入するメリットとは？損するリスクも学ぶ
- 中古アパート経営の基礎知識
- 中古アパートを持つメリット10選
- 中古アパートに潜む5つのリスク
- 副業で中古アパート経営を始める手順
- よくある質問と回答
- 中古アパート経営のまとめ
- 中古アパート経営の体験談や口コミ
中古アパート経営の基礎知識
長期で得られる安定収入
不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインとは「不動産を購入したときの金額よりも、売却したときの金額のほうが高く、その差で発生した利益」を意味します。
これは不動産周辺の地価が上昇している経済下にあり、今後人気が出そうな土地や中古物件に狙いを定めて、転売で利益を稼ぐ方法です。どちらかというと短期的な視点による不動産投資になります。
インカムゲインとは「不動産から毎月安定して得られる家賃収入」であり、長期的な視点から行われる不動産投資です。中古アパート経営では基本的に人に貸すことで得られるインカムゲインが目的になります。
サラリーマン大家が増えている日本
一般的に不動産投資は「資産に余裕がある地主や相続人、潤沢な資金がある実業家、50歳以上の定年前の会社員」が行うといったイメージが強いですが、実際には不動産投資の敷居は低く、サラリーマンの参入が目立ちます。
GA technologiesの2017年5月の調査レポートによると、大家の年収を多い順に並べたとき「400万円未満が30.9％、400万～500万円未満が17.5％、500万～600万円未満が16.9％」となり、1000万円以上は10.5％のみでした。
不動産投資をする人の職業も会社員が53.6％に達しています。公務員なども含めると大家の70％が20～50代のサラリーマンであり、この主な理由は資金が少なくても、銀行から低金利融資を受けられるためです。
収益の予測がしやすい
従来より多くのマンションを経営している地主なども、銀行から融資を受けていることがほとんどです。同じく普通の会社員でも1棟丸ごと買い取るくらいの融資を受けることはできます。
自己資金が200万～300万円と少なくても、不動産投資で購入するアパートやそこから得られる収益を担保にお金を借りることができるため、資金調達は予想より簡単です。10年や20年先を見据えて、賢い資産運用ができます。
不動産投資のメリットとしては、入居者が決まれば、退去するまでの平均2年間は安定した収入が見込めることです。株やFXのように価格が乱高下することもなく、収益の予測が成り立ちます。
物価や地価が上昇したときに売却することでも利益が得られますし、自分でメンテナンスをすることで経費を極力抑えたり、逆に不動産会社に集客から管理まで任せることで、本業に集中することもできます。
中古アパートを持つメリット10選
自分の代わりに収入を得られる不動産投資は、普段の生活や老後の資金を金銭面からサポートしてくれます。特に中古アパート経営は次のようなメリットをあげることができます。
- 日本は低金利でお金を借りやすい環境です。特に会社員や公務員は本業の信用力があるため、容易に資金を調達することができます。
- 高齢化で持ち家を手放すなど空き家が増えており、手頃な中古物件がたくさんあります。
- 不動産投資では交渉力や提案力が弱めの売り主が多く、会社員で培った営業スキルが使えます。
- 人口減少が進みますが、知識があったり、工夫できる人のみが勝ち残るため、むしろ在庫が増える状況は有利です。
- 物件を購入して、不動産仲介会社が入居者を集めてくれたあとは、自動的に家賃収入が得られるため、手間がかかりません。
- 株価や外国為替のように予想外の動きで損することはないため、安定した収益源となります。
- 物価が上昇して貨幣の価値が下落しても、中古アパートの価値は上がるためにインフレ対策になります。
- 好景気で地価が上昇したときに売却すれば、キャピタルゲインでも利益が得られます。
- 建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にして、所得税と住民税を減額することができます。
- 物件や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、不動産ビジネスに深く関与することで、収益率を上げることもできます。
副業で中古アパート経営をするサラリーマンの多くが、個人的な年金の確保を目的の1つにしています。定年は原則65歳ですが、一般的には55歳あたりで年収が減らされて、60歳以降は1/2以下にカットされます。
さらに欧米諸国が年金の受給年齢を引き上げたように、日本も68歳や70歳と段階的に上がっていくことは確実です。無収入である空白期間が5～10年続く可能性も高いですし、そもそも年金の支給額では生活ができません。
そのためのリスクヘッジとして、今ある本業の稼ぎと信用力というステータスを活用します。お買い得な中古アパート市場に参入して、資産とノウハウを積み上げていくことは、不安のない人生を送るための基盤となります。
中古アパートに潜む5つのリスク
中古アパート経営にも「①空室増加、②入居者トラブル、③災害発生、④資金繰り悪化、⑤流動性低下」という5つのデメリットがあります。1番のリスクは①空室増加が長引いて賃料が得られず、ローン返済が滞ることです。
これは「家賃を下げる、更新料を無料にする、入居条件の緩和する、女性限定にする、リフォームを実施する、不動産仲介業者に営業してもらう」などの工夫を凝らすことで、空室をゼロに近づける努力が必要です。
次に立地やスペックが十分な物件を手に入れても、②入居者トラブルも起こりえます。滞納や夜逃げが起きるなど、家賃収入が100％回収できる保障はないですし、孤独死や自殺も物件の価値を下げる一因です。
③災害発生で所有物件が被害に遭うかもしれません。火災や地震を想定して、防火性と耐震性の高い物件を選び、入居者に損害保険への加入を必須化して実害を抑えます。ただし、不動産投資では災害はレアケースです。
④資金繰り悪化も悩ましい問題です。空室があまりなくても、経済環境の変化で周辺の家賃相場が下がったり、建物の老朽化のために修繕費が増えるなどして、収益が減少する可能性もあります。
また、私的に資金が必要になっても、中古アパートのような資産は売りたいときにすぐ売れない⑤流動性低下が懸念されます。短期間や小規模な現金化は厳しく、失敗したときも容易にやり直しができません。
副業で中古アパート経営を始める手順
事前に勉強する
中古アパート経営では「優良物件の見極め方、適正価格と値下げ方法、契約方法、低金利で資金を借りる方法、リフォーム業者の選び方、入居者を集める方法」など、学ぶべきことが多々あります。
さらに資金不足や事故などのリスクに対して、発生時の損失を抑えたり、発生率そのものを軽減するリスクヘッジも知らないといけません。利回りが高い物件を見つけるだけが不動産投資ではないわけです。
そのため、不動産投資の資料やDVD、セミナーで失敗しないための知識を事前に勉強する人が増えています。
例えば、RENOSY ASSETではAIテクノロジーとデータ分析を活用して、堅実な不動産投資のフォローしてくれます。RENOSY ASSETを運営する株式会社GA technologiesは設立5年上場したベンチャー企業で、今なら図解でわかる資料をプレゼント中です。
ファイナンシャルアカデミーなども有名です。特にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは好評であり、実際に卒業生の2人に1人以上が2年以内に家賃収入を得ています。
物件を探して絞り込む
地域の不動産仲介業者を訪ねても、投資用物件は見つかりません。不動産投資では「ウェブで1万件は探して、現地調査で100件を見て、4～5件の価格交渉の末に1件を購入できる」というイメージです。
まずは物件情報を収集するためにYahoo!不動産とライフルホームズをリサーチします。中古マンション投資や中古戸建て投資ならこの大手2社で一般層が買える物件が出てきます。
ただ、アパート経営は1棟買いとなるため、通常の住宅情報サイトよりも楽待、健美家、アットホーム投資のほうが、不動産投資向けの物件がヒットします。さらに競売専門のBITや事故物件専門の大島てるも有名です。
現地を調査する
現地調査する物件は「年利、距離、地価、築年数、面積、諸経費」という6つの数値で評価します。不動産投資では自分の引っ越し先を決めるときのような感覚ではなく、客観的に判断するための指標が欠かせません。
年利は「坪賃料×専有面積×12カ月÷購入価格」です。この計算式で必要な坪賃料は不動産アーカイブで調べられます。その結果、年利10％程度、できたら年利12％以上が合格ラインです。
距離は最寄り駅からの距離が徒歩10分以内、遠くても15分以内で集客力が上がります。最寄り駅に近いほど入居者が見つかりやすく、逆にバス停が近くにあっても徒歩15分以上では嫌煙されます。
地価は物件の購入価格に対する割合を求めます。計算式は「（地価×土地面積÷総戸数）÷購入合格」です。地価は全国地価マップでほとんどの場所を調べられます。これは50～60％以上は欲しいです。
築年数は10年以下が理想でありながら、中古アパートの物件価格の安さやリフォームの工夫次第ということを考えると、30年前後でも構いません。
面積は専有部分のことであり、居住者の年齢や家族構成に人気がある部屋の広さが必要です。諸経費は管理費と修繕積立費のことであり、年利に加えて再計算すると、表面利回りではなく実質利回りがわかります。
私たちはこのような基準に達している物件のみを現地調査します。その際、見るべきポイントは「最寄り駅のスーパーやチェーン店の多さ、不動産仲介業者の有無、中古物件の状態、入居率、周辺の空室状況」の5つです。
価格を交渉する
価格交渉は売り主ではなく、不動産仲介業者と行います。その際、仲介人とは「リフォームが必要なためにその代金を引いてほしい」や「目標利回りに届かないためにあと300万円値下げして」といった価格交渉を必ずします。
基本的に不動産価格は売り主の都合に合わせて、一般相場より増額されているため、値引きの余地はあります。逆に仲介人が売り主びいきだったり、不動産投資を邪険にするタイプである場合は引くことも考えます。
物件を契約する
契約時には重要事項説明書が提示されます。ここにある瑕疵担保責任は「何か問題があったときにどちらが責任を負うか」が記載されているため、契約の前に内容を送ってもらい、時間をかけて目を通します。
無事、契約が完了したらメガバンク、信託銀行、地銀、ネット銀行、日本政策金融公庫、商工中金など、いくつかの金融機関に不動産投資ローンの融資を申請します。メガバンクは年収1000万円以上が対象など、金融機関や支店によって融資条件が異なるため、通常は複数の金融機関を回ります。
本人の年収と勤務先にもよりますが、1社も通らないことはあまりありません。仮にすべての審査に落ちた場合は無条件で契約を破棄できるローン特約があるため、契約はキャンセルできます。
リフォームする
リフォームの目的はおしゃれ、高級感、デザイン性の向上ではありません。入居者が要望することは清潔感です。そのため、1番グレードの低い素材や安物で構いませんので、できるだけ多くの物品を取り換えます。
壁紙やスイッチは汚れやすく、人の生活感が残りがちですが、材料費が安いために費用対効果は高いです。キッチン、浴槽、洗面台、トイレの水回り4点セットも、Amazonやヤフオク!なら各1万～5万円以内で買えます。
入居者を集める
リフォームが済んだらすべての写真を撮って、最寄り駅や物件近くの不動産仲介業者を最低5社は回って、入居者探しをお願いします。仲介人の給与の一部は歩合制であり、積極的に物件を受け持ってくれます。
また、仲介人は物件の仲介だけではなく、入居者のクレームにも対応してくれたり、退去時のトラブル防止にも努めてくれるなど、長いお付き合いになります。優秀な仲介人に出会うことも中古アパート経営のコツです。
よくある質問と回答
30代 男性 千葉県
不動産投資歴7年
千葉県出身。大学を卒業後、ウェブサービス企業に勤務。プログラマやデザイナーを兼務し、現在マネージャーとして13年目。不動産投資はコストとリスクが高い新築よりも中古派。
──不動産収入を得られるまでの経緯を教えてください。
中古アパート経営をするために勉強していましたが、なかなか条件に合うような物件が見つかりませんでした。しかし、妻の地元である千葉県の土地に再開発の話が持ち上がっていることを知り、徹底的に中古アパートを探し始めます。
土地勘のある妻と理想の条件を探しながら、ほとんどの物件を見回りました。その中で立地が良いと判断できる中古アパートの1棟を選び、不動産鑑定士にも診断してもらって、ようやく購入することを決めました。
──中古アパート1棟を買うためにいくら使いましたか？
不動産価格は5200万円でした。自己資金は貯金の一部である500万円のみで、約200万円は運よく親戚から資金を調達しました。残りの4,500万円はすべて銀行からの融資です。
初めての中古アパート経営ですので可能な限りリスクを減らすべく、親戚にお願いしました。200万円でもありがたい金額です。
──毎月の家賃収入と利回りはどのくらいでしょうか？
1部屋の家賃は6万円に設定していたため、全8部屋で月48万円の売上です。ただ、月40万円の返済があるため、利益は月8万円でした。年間の表面利回りを計算すると「480万円÷5200万円＝9.23％」になります。
その後、約10年ですべての借金は完済し、今では毎月48万円の家賃収入がすべて利益になっています。
──借金を返済する間も毎月8万円の利益が発生していますし、借金完済後は毎月48万円の利益に跳ね上がることは魅力的です。
中古アパート経営はワンルーム経営よりも多くの資金と借入金が必要ですが、リターンはかなり高いです。もちろん、空室が発生したときはローンの返済が滞る可能性もあるため、予備の資金は用意したいです。
──一般的な会社員でも中古アパート経営は副業にできますか？
私も今でも一般的な会社員です。それでも現在は新たに長野県と福島県に1棟ずつ中古の戸建てを購入しています。金銭的や時間的にも問題はなく、月収も50万円以上はキープしています。
中古アパートを経営している大家仲間も、銀行から融資を受けていますが、彼らからは「つらい」や「損した」という話は聞いたことがありません。
──中古アパート経営で副収入を得るために必要なことは何でしょうか？
中古アパート経営は自分で情報を集める必要がありますが、最初は信用できるその道のプロのセミナーや直接指導を受けたほうが確実です。
多くの不動産仲介会社や建築関連業者では無料で資料請求やセミナーが申し込めます。かなりわかりやすいため、中古アパート経営の基礎知識を付けたい方にもおすすめです。
中古アパート経営のまとめ
| 総合 |  3.3 |
|---|---|
| 評価 | |
| 収入 | 1戸3万円～ |
| 時間 | 3カ月～ |
| 特徴 |
スキマ
深夜ＯＫ
土日有利
期間限定
初心者
スキル
資格有利
趣味併用
週末起業
元手０円
|
中古アパート経営の体験談や口コミ
2017/06/08
中古アパート経営歴1年7カ月
私は実際に中古マンション1棟を購入しました。場所は神奈川県の鎌倉市で2店舗13室のオーナーです。本業は地元の中堅企業のマネージャーで、プライベートでは1男2女の父、専業主婦の妻は連帯保証人として投資をサポートしています。
自己資金は諸費用に充てた300万円のみでしたが、「副収入で安定した生活ができれば」と考えていたのがきっかけでした。
小さい頃から鎌倉市に住んでいたので地理には詳しく、目的のマンションの立地が良いことはすぐにわかりましたが、不動産鑑定士の知人に頼んで、一緒に理想の物件を探したのが購入の決め手になります。
1DKが10室、2LDKが2室、3LDKが1室、1階に2店舗、物件の価格は1億1800万円です。もちろん、その金額を一括で払えるような資金はありませんが、地元の銀行から「投資用ローンを8000万円出せる」という回答が貰えました。
月々の返済は60万円ですが、家賃収入は105万円でしたのでプラスにはなります。経費もかかるので実際の収益は8割がけの80万円ほどです。
2016/11/25
中古アパート経営歴5年
私が持っている物件では、購入当初に満室だった8室のうち4室が一斉に退去してしまいました。時期が2月でしたので、ありえる数字です。
その後、考えに考えたすえに、300万円かけて補修工事を行うことにしました。外壁をタイル張りにして、見た目を改善しながらも、内装も畳から全面フローリングにしました。
さらにペットも可にして、家賃の端数を省いて切りのよい数字に変え、4月の入居率は100％にまで回復しました。今は空室ができても、早めに埋まるので痛手を喰らうような期間は空けずに済んでいます。
2016/02/16
中古アパート経営歴2年
株やFXなどの主な投資より中古アパート経営が優れている点は、このインカムゲインによる定期的な収入を確保ができ、キャピタルゲインでも売りさばけることです。
自己資金が数百万円から始めることができ、今は金融機関の低金利の融資も得られますので、アパート1棟くらいなら丸ごと買い取ることも意外と一般的です。
2016/02/16中古アパート経営歴3年
不動産投資は入居者さえいれば収益があります。建物が古くなっても土地は残ります。大災害がない限り、他の投資よりもずっと確実性が高いです。経営者の感覚でリフォームをはじめ、いろいろなことができる楽しみもあります。
2017/04/05
中古アパート経営歴なし
10～30年先を見据えて、10万円単位で貯金を積み重ねることも正しい選択ですが、このような中古アパート経営で賢い資産運用を考えていくと、50～60歳あたりから生活が楽になってきます。末永い付き合いですので、知識を高めながらじっくりと選んでいきたいです。
2015/09/11中古アパート経営歴なし
新築物件より中古物件のほうが利回りが高く、すでに入居してきた人がいるという意味では、欠陥住宅にあたるリスクはかなり少ないです。特に区分マンションなら小額で投資を始められ、借入金も少なく済むメリットがあります。
ただ、土地ごと購入する1棟の中古アパートは会社員には金額が大きすぎます。これは儲からなかったときやトラブル発生時のリスクの増加に繋がります。一部では数千万円の借金だけが残った事例もあり、安易におすすめはできません。
少なくとも不動産投資の知識を自分で高めながら、信用できるその道のプロも見つけることが不可欠です。ただ、個人的には1年以上勉強してみて、自分には無理だということを悟り、撤退しました。
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