わずか6カ月!不動産投資で20代サラリーマンが毎月25万円を得るまで

中野貴利人
監修中野貴利人
2019/10/11 更新

わずか6カ月!不動産投資で20代サラリーマンが毎月25万円を得るまで

年収400万円の契約社員だった鎌田さんは、一念発起して不動産投資に挑戦。わずか6カ月で、3軒の物件のオーナーに!毎月の家賃収入が25万円を超えたことをきっかけに勤めていた会社を退職。現在は趣味のサーフィンを楽しんでいるそう。

イチ会社員だった鎌田さんがなぜ、3軒の不動産を持てるようになったのか。その秘密に迫ります。

自己資金200万円の契約社員から不動産投資家に
プロ
副業
2019/10/08
鎌田圭輔さん
33歳 男性
不動産投資歴5年

契約社員として働きながら自己資金0から200万円を貯めて、不動産投資を開始。2014年に1軒目の物件を購入後、2軒目、3軒目と、6カ月で3軒の物件のオーナーになる。現在は毎月25万円の家賃収入を得ている。

  1. 契約社員が不動産投資をはじめるまでの経緯
  2. 6カ月で3軒のオーナーになれたワケ
  3. 儲かる投資物件の選び方・買い方
  4. 不動産投資での失敗談
  5. 売値500万円を100万円に下げた交渉術
  6. 不動産投資のメリット・デメリット

契約社員が不動産投資をはじめるまでの経緯

幼い頃から漠然と「お金持ちになりたい」という夢を持っていた鎌田さん。しかし、契約社員時代の年収は、400万円程度。副業をしようにも、本業が忙しく、空いた時間にできることは限られていました。

鎌田さんにとって、お金を稼ぐことは、すなわち、時間を犠牲にすることだったのです。そんなとき、会社の上司が見せてくれた1枚の明細書が、鎌田さんの人生を変えます。

「上司が見せてくれたのは、不動産投資で得た家賃収入の明細でした。具体的な金額は忘れてしまったのですが、会社から出る給料のほかに、収入源があるということにとても驚きました。しかも不動産投資は大きなトラブルがなければ、自分がその場で働かなくても収入が得られる投資です。その点にも魅力を感じました」

当時の鎌田さんにとって、不動産投資は縁遠いものでした。それもそのはず、投資用物件は、決して安い買い物ではありません。ローンを組んで購入しても、空室が出ればその分の家賃収入はゼロです。物件を所有することで、税金や経費も発生します。このとき、鎌田さんは21歳。それだけのリスクを背負うことは現実的ではありませんでした。

契約社員時代の鎌田圭輔さん

「でも、その上司の話を聞いてから、縁遠いと思っていた不動産投資が、身近に感じられるようになりました。『500万円の自己資金があればできる』というアドバイスを信じ、その日から、投資用のお金を貯め始めたんです。同時に、独学ではありますが、不動産投資についての勉強もはじめました」

しかし、実際に鎌田さんが1軒目の投資物件を購入したのは、それから7年後、28歳のときでした。長きに渡り、行動に移せなかったことを「後悔しています」と振り返ります。

「不動産投資の1番大きな関門は、実は『始めること』なのかなと思ってます。多くの人は、私と同じように失敗するかも、投資金額が大きすぎるかも...などと実行に移せないでいるのではないでしょうか。結局私も、勉強して知識はどんどんたまっていくけど、物件を買う勇気が出ないまま、月日だけが過ぎてしまったんです」

そんな鎌田さんが、ついに物件を購入するに至った背景には、何があったのでしょうか?

「いつものようにネットで不動産投資について調べているときに、紺野健太郎さんという投資家を知りました」

不動産投資でキャッシュフローをつくりセミリタイア生活をおくる紺野健太郎のブログ

「紺野さんも、もともとは年収400万円台のサラリーマン。自己資金200万円で不動産投資を始め、たった2年8カ月で毎月100万円の家賃収入を突破したという実績を持つ人でした」

そこで鎌田さんは、紺野さんが開催する『不動産物件ツアー』に参加することを決めます。

「紺野さんが所有している物件を見に行くというツアーだったのですが、見せてくれた物件がなんと、築40年を超えるアパートだったんです。あまりにも古いので『住む人がいるのかな!?』と目を疑いました(笑)。ただ、その物件は購入以来、ずっと満室。家賃収入も安定している、超優良物件だったんです」

安定した家賃収入を生み出す物件は、新築などのキレイな物件でなければダメだと思いこんでいた鎌田さん。築年数が経っている古いアパートでも、利益を生み出せると知ったことで、不動産投資の価値観がガラリと変わったのです。

そうして、ついに2014年11月、鎌田さんは、はじめての投資用物件を購入します。

6カ月で3軒のオーナーになれたワケ

鎌田さんが最初に購入したのは、横浜市内にある一戸建てで、価格は1500万円でした。

1500万円で購入した横浜市内にある一戸建て

物件はどのようにして選んだのでしょうか?

「事前に紺野さんから、購入する物件のアドバイスをいくつかいただいていました。といっても、私の年収だったら、価格帯はこのくらい、エリアはこの辺りがいいんじゃないかという、非常にざっくりしたものです。最終的に物件を決めるのは自分自身、というのが紺野さんのスタンスです」

紺野さんのヒントをもとに、不動産サイトで目ぼしい物件を見つけては、現地まで確認しに行っていたという鎌田さん。足を運んだ物件の数は、なんと3桁近く!

「7年近く、勉強ばかりして物件を見に行く初歩的な行動すらしていませんでした。だから、これからはもう行動あるのみだと思ったんです」

しかし、その頃の鎌田さんの自己資金は200万円。1500万円の物件をどのようにして購入したのでしょうか?

「私の場合は、フルローンで物件を購入することができました。長年、『まずは500万円貯めろ』という上司の言葉を信じていましたが、実際には500万円なくても購入できました。これも行動しなければわからなかったことです」

最初の物件を一戸建てにしたのは、不動産投資の『戦略』によるものでした。

「不動産投資の成功は、資金をどれだけ融資してもらえるかにかかっています。僕の場合は融資してもらうためには『担保』が必要でした。しかし、自己資金200万円は、担保としては弱い。アパート1棟を買いたいと思っても、銀行はそこまでのお金を貸してくれません。なので、まずは一戸建てのオーナーになって、不動産投資家としての信頼度を上げることにしました」

不動産投資の面白いところは、一つ物件を持てば、それが信用に変わり、担保にもなるところ。鎌田さんは、フルローンではありますが、1500万円の物件を買ったことで、「1500万円分の担保」を手に入れることができたのです。

この"一戸建て購入作戦"は狙い通りでした。その後、2015年2月に2000万円のアパートと、さらに2015年7月に100万円の一戸建て(現在は売却済)を購入。半年間で3件の不動産のオーナーになることができたのです。

「物件を買うまでに何年も躊躇していたのに、1軒買ったら、抵抗も少なくなっていました。それで2軒、3軒と続けて買うことができたんです」

すると気になるのは、鎌田さんの家賃収入。3つの不動産の収支を教えてもらいました。

「3軒目の一戸建ては管理が手間になって売却してしまったので、現在所有しているのは2軒です。1軒目の一戸建てが月5万円、2軒目のアパートが月20万円。合計すると毎月25万円の家賃収入ですね」

儲かる投資物件の選び方・買い方

では、ここからは、不動産投資のための物件選びのコツを詳しく伺います。

「物件選びは、不動産売買サイトを使って、ほしい物件をリサーチするところから始まります。私は、東急リバブルなど、いわゆる大手と呼ばれる不動産会社のサイトを使っていました」

東急リバブル

「エリアと物件の希望価格を指定し、ある程度絞り込んだら、次は利回りを計算します」

不動産投資で重要になる、利回り。不動産売買サイトを見ると『予定利回り』、あるいは『表面利回り』と表記されている数字があります。

表面利回り

「表面利回りは、目ぼしい物件を見つけるための目安だと思ってください。大事なのは、実質利回りです」

予定利回り(表面利回り)

年間家賃収入 ÷ 物件価格

物件価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかを導き出す。ただし、表面利回りには、物件にかかる維持費は含まれておらず、さらに基本的には満室を想定して計算されている。

実質利回り

(年間家賃収入 − 年間経費)÷(物件価格 + 購入時諸経費)

表面利回りに対し、実質利回りはさまざまな費用を含める。ローンや利子、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金など、物件を維持する上で必ずかかるマイナスを含めて計算する。

例えば、価格1200万円の物件を購入、家賃収入が月10万円とします。これを表面利回りの式に当てはめて計算すると、表面利回りは10%になります。

年間家賃収入120万円÷物件価格1200万円=10%

しかし、実際にはローンや固定資産税、さらには購入時の経費もかかります。ローンや税金で年間経費が60万円、購入時の諸経費を150万円と仮定して実質利回りを求めると、実質利回りは4.4%ということになります。

(年間家賃収入120万円−年間経費60万円)÷(物件価格1200万円+購入時諸経費150万円)=4.4%

このように、表面利回りは10%以上だったのに、実質利回りで計算すると5%以下ということも珍しくないのです。

「私が紺野さんから教わった物件選びのルールは極めてシンプルです。キャッシュフロー(収支の流れ)を計算して、プラスになる不動産を買う。端的に言うとこれだけです」

不動産投資には、より正確に収益を求めるため、ROIや、CCRといった計算式もありますが、鎌田さんはまったく使わないそうです。自分の基準に合う物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせ、物件を見学に行く段取りを決めます。

「実質利回りで計算したときに毎月5万円を超えることが購入の決め手でした。2軒目のアパートに関しては、現地見学に行った際に、満室だったのを見て、その場で購入を決めました」

満室だった2軒目のアパート

立地や、築年数などの条件はどのように判断したのでしょうか?

「アパートに関しては、満室と立地についてはクリアしています。大事なのは『人が入るアパートかどうか』だと思ってます。また、私は築年数はそこまで重視していません。最初に紺野さんの古いアパートを見ているので、どんなに古くても収益が出るということがわかっていたためです」

『良い物件の条件』は、駅徒歩5分、新築、デザイナーズマンション...というわけではないのです。

「古くても、間取りが変わっていても、満室ならばそれが正解なのかなと思っています」

不動産投資での失敗談

順風満帆に見える鎌田さんの不動産投資生活ですが、過去にはトラブルも経験したんだとか。しかもそれは、1軒目の一戸建てを購入した直後のことでした。

「私が買った一戸建てに同世代の女性が入居することになったんです。ところが、入居した日の翌日、弁護士経由で訴えられることになってしまって......」

一体何が起きたのでしょうか?

「入居者が目にする物件情報には『クーラー完備』と書いてあったのですが、取付工事をするのをすっかり忘れてしまっていたんです。その結果、入居者の女性から『1日クーラーなしの部屋で寝たせいで、身体的、精神的苦痛を受けた』『治療費と慰謝料を請求する』と言われ、数百万円を請求されてしまいました」

因縁をつけやすい物件を見つけ、入居後に金銭を要求するという詐欺まがいの行為です。鎌田さんの場合、悪質性はまったくなかったものの、実際とは異なる情報を記載してしまったため、示談で決着をつけることに。金額は公開できませんが、示談金を支払うことで決着したそうです。

このトラブルが起きた理由を、鎌田さんはこう分析します。

「勉強もかねて、最初は自分で物件まわりの掃除を行っていたんです。草むしりをしたり、階段の塗装をしたり。入居者の女性とはそのときに挨拶をしたので、恐らく『大家は20代の若造だ』という理由から、ターゲットにされたのかもしれません」

この1件をきっかけに、鎌田さんは物件の掃除などをすべて管理会社に依頼。「不動産投資の洗礼だった」と振り返ります。

物件の掃除などをすべて管理会社に依頼

「ただ、私が経験した大きなトラブルは後にも先にもこれだけです。メンタルは鍛えられました」

売値500万円を100万円に下げた交渉術

「不動産投資を始める人はみんな、理想通りの物件を求めます。ただ、繰り返しになりますが、すべての条件を満たす物件はないと私は思っています」

自分の基準をクリアできていると思ったら、買う。不動産投資には、そんなフットワークの軽さが必要だと言います。そして、「これだ」という物件に出会ったときは、食らいつく根性も必要です。

鎌田さんが購入した3軒目の物件は、そんな風にして手に入れたものでした。

「売却してしまいましたが、横浜にある築40年の一戸建ては、100万円という破格で購入しました」

これだけ安く買えたのには理由があり、実はこの家、ワケありだったそう。

「近隣に住んでいる方が『騒音が嫌だから』という理由で、購入させないようにと嫌がらせのようなことをしていたんです。売りに出していた持ち主も、半ば諦めていました」

しかし、ターミナル駅からドアtoドアで10分という好立地。諦めるには惜しいと思った鎌田さんは驚くべき行動に出ます。

「隣に住んでいたその主婦と、仲良くなる作戦に出ました。毎日のように会いに行って話をしました。最初は相手もうんざりしていましたが、そのうち話を聞いてくれるようになり、3カ月くらい続けた後に、ようやく購入を許可してもらえたんです」

最初の売値は500万円だったのですが、鎌田さんの行動を見た売り主が、『こんなに頑張ってくれたなら』ということで、100万円に値下げしてくれたのです。鎌田さんの根性が、実を結んだ瞬間でした。

「不動産投資は、システマチックに思えますが、ときにはこんな風変わりなこともしました」

不動産投資のメリット・デメリット

鎌田さんに、不動産投資のメリット・デメリットをお聞きしました。

「メリットは、自分の時間を持てるところです。時間があるときは趣味のサーフィンに今は没頭しています」

趣味のサーフィン

また、会社を辞めて、不動産投資生活に入った際に、新たに始めたのがFX投資。

新たに始めたFX投資

「やることがなかったのでFXを始めたのですが、思いがけずハマってしまって。最初は負けることもあったのですが、2年くらいかけて猛勉強した結果、今は不動産収入を上回るようになりました」

不動産収入を上回るように

悠々自適な生活を楽しむ鎌田さん。では、反対に不動産投資のデメリットにはどんなものがあるのでしょうか?

「不動産には当然、まったく収入を生まないものもあります。そういった物件は『負動産』とよく呼ばれたりしてます。不動産投資は買わないと始まらないと言いましたが、考えなしに買えば、確実に失敗します」

鎌田さんは不動産投資は小規模なところから始めるべきだとアドバイスします。

「私のように、最初は安い中古の一戸建てを買ってみるとか、リスクの低い物件を選ぶべきだと思います。不動産投資は始めるまでが1番難しいので、ぜひそれを乗り越えてほしいなと思います」

取材・文 / 中村未来

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著作・制作など

中野貴利人
監修・編集
フクポン運営/副業プランナー。新卒で副業開始、26歳で法人化、12期目。副業関連の著書4冊。2児の父。過去の取材や講演はメディア掲載履歴で紹介。

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